一直以来，上海小区物业管理收费模式以“包干制”为主，由业主向物业公司支付固定的物业服务费用，物业公司自负盈亏。但近年来，随着物业公司各项成本连年增长，而老旧小区物业定价标准上调幅度却不大，物业公司的利润空间被不断压缩，这导致不少物业公司“偷工减料”，降低服务标准，甚至有的干脆“撂摊子”闪人。收费低、服务差成了不少小区物业管理的“通病”。
如何让住宅小区特别是老旧小区走出物业管理困局？日前，记者从黄浦区推进住宅小区综合治理工作座谈会上获悉，以业委会为主导的酬金制物业管理模式，目前正在黄浦区多个住宅小区推行，业主取代了常规的物业公司，当上小区的“老板”，盈亏自负，钱的管理大权牢牢“拽”在了自己手里。从试行结果看，酬金制物业管理模式不但提高了业主的积极性，更减少了中小物业公司的利润风险，小区的物业管理也更透明、更有效。
困境：物业入不敷出“撂挑子”
位于斜土路的蒙自大楼就是一幢独立的高层，面积近1万平方米。由于建筑面积相对较小，居民户数也相对少，只有140户，小区物业因物业费低、成本开支大等原因，常年入不敷出，要求退出管理。
这无疑给了业委会和居民区党总支一个艰难的选择：要么举行投票公决大幅上涨物业费，要么就将面临物业无人管理的窘境。上涨物业费来解决问题，居民不同意，但是无人管理的局面也是绝对不能出现的。经反复商量，蒙自大楼业委会决定在小区变“包干制”为“酬金制”。业主自己来“管理”，让每一笔物业费从以前的“糊涂账”变成清晰的“明白账”，蒙自大楼业主缴纳物业费的积极性一下子提高了。实施“酬金制”一年不到，物业连年亏损的状况得到了改变，业主们对小区物业管理也有了信心，都踊跃缴纳物业费、停车费，蒙自小区也一举走出了物业管理的困局。
事实上，近年来，在黄浦区像蒙自小区这样遭遇物业管理困境的不在少数。据区房管局排摸，建筑面积低于5万平方米的小小区是近年来黄浦物业弃盘的高发区。物业管理各项成本的不断上升与现有收费标准偏低之间存在矛盾，物业服务费上涨困难，尤其在一些建造年代早、管理规模小的商品住宅小区，物业企业运行压力更大。在收支难以平衡的压力下，企业往往通过降低用工成本来维持运营，而业主则以拒付物业管理费表达不满，使得小区管理陷入恶性循环。
“酬金制”：业主成了物业费主人
何谓“酬金制”和“包干制”？通俗地讲，前者指业主按比例从物业费中提取酬金，用以向物业企业支付，盈亏由业主共同承担；后者则是小区物管、经营由物业企业以一个固定的价格“包揽”，盈亏均由物业承担。有专家形容，“包干制”下的物业企业就像“承包商”；“酬金制”下，小区业主更像“老板”。两者最大的区别在于，物业管理财务成本控制的主体方和责任方不同。在“酬金制”模式下，之前“包干制”所遇到的物业公司服务“偷工减料”等问题，都迎刃而解了。在“酬金制”物业管理模式下，业主成了物业费真正的主人，每年，业委会在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。虽然这种收费方式利润率不高，但减少了中小物业公司的风险，能确保公司有一定盈利。
在半淞园路街道的耀江花园小区，酬金制物业管理模式自2004年运作以来已颇为成熟。业委会当起了小区管家，除了监督物业公司保证合同约定的服务质量外，还要全程参与小区日常管理。“每周一上午和物业公司召开晨会，每周二、五晚上为业主接待时间，每月9日联席会议审批当月的全部费用以及下月计划。”耀江花园业委会主任裴建国告诉记者。
为了监督业委会的运作，耀江居民区党总支牵头指导，平安志愿者、楼组长和业主代表组成了自治委员会。每月例会上，业委会主任和副主任须向自治委员会汇报一个月以来的工作和下月计划，接受监督意见，寻求业主支持。“坚持沟通和监督，小区管理进入良性循环，酬金制就能长久地安全运行。”裴建国说。
考验：业委会自治是否都真的能行
实行“酬金制”，无异于将小区业主、业委会推向小区物业管理的“前台”，专业的物业管理机构都做不到盈亏持平，区区一个业委会是否真的都能行？
在蒙自小区实行“酬金制”管理模式后，业委会碰到的最大问题是如何定位自己的职责，严格把关，做足、做细预算，让每一笔钱都运作在“阳光下”。业委会成员中，并没有这样一个善预算、善统计的财政“大管家”，怎么办？于是，他们经过业主们同意后，好不容易请来了一家专门的会计公司，帮助业委会一起做详细的预算，包括电费、水费、消防、维修等，以期“滴水不漏”。
即使在实行“酬金制”模式颇为成熟的耀江花园，业委会主任裴建国仍然对运作中所面临的问题抱有清醒的看法，“酬金制对业委会的要求非常高，尤其是物业费预决算方面，业委会委员们一方面不是物业管理专业人士，很多不具备物业项目经理的实际管理能力。”裴建国说，一个完全外行的业委会委员们，让他们负责每个月物业费预决算，是项很大的挑战。所以，酬金制模式要想正常运行，光靠业委会是远远不够的，还需要有一支严谨、认真、专业的物业管理团队为业主提供服务。
