老百姓手里的房子多，中介做二房东，群租很难管理；张江、金桥地区外地来的人才多，人才公寓紧缺。两大难题经过市场整合，重新进行资源配置，成就了一条创新社会治理的新路。
唐镇今年5月启动了一种全新的代理公租房新路径，由政府委托的中介机构出面，以6年为一个周期，从居民手里收租多余的动迁房；统一装修后，成为公租房性质的人才公寓，以略低于市场的价格出租给有住房需求的人才。截至记者发稿，已收到房子近500套，完成装修逾200套，第一批完成装修的人才公寓已租出70多套。
群租现象倒逼出新政
唐镇位于张江功能区的核心区位，被张江园区、金桥园区、上海银行卡产业园“包围”，加上外环边缘与环线内的租房价差，吸引了大量外来流动人口涌入，32.16平方公里镇域面积内，居住着10多万外来人口，群租已成为唐镇一个较为突出的社会问题。据统计，2013年，唐镇共受理群租信访投诉案件228件，其中矛盾突出案件为17件。
近几年来，唐镇频频开展整治群租行动，但治标不治本，症结还在于人才公寓缺口太大——唐镇近期针对张江高科技园区产业发展和就业人口需求的调查、摸底发现，张江现有28万从业人口，仅2014年就有1.8万名本科生及以上的人才在找房，而张江公租房只有6000套，远远不能满足张江高科技园区人才居住需求。
如何为“群租族”找一个安稳的家，还百姓一个安居乐业、安定有序的社会环境，考验着政府的智慧。唐镇的做法是：与张江高科技园区管理委员会多次协商，将唐镇居民手中闲置的房屋收集起来筹建人才公寓，并且，以代理经租的形式，推向市场。既为人才居住提供一个安全舒适、经济实惠的居住环境，又“堵”住群租房的源头，“疏”导居民手中闲置的房源，遏制群租行为。
发挥市场在资源配置中作用
思路有了，如何落实？为了使人才公寓筹建顺利进行，唐镇成立了由镇党委牵头的工作小组，以社区管理为突破口，通过协调、整合各方力量，明确各自职能，统筹协调，合力推进。
最终，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用成为了共识，形成一种新型的公租房租赁管理模式——代理经租模式：引进专业的、高资质的人才公寓租赁公司，由公司负责收房、装修、出租、续租、退租等一系列人才公寓的工作。政府与租赁公司签订协议；通过不定期抽查、实时监控等方式加强监管；对有违规苗头、消费者集中投诉的及时予以调查审核，情况严重的取消运营资格。
4月初，本地民营企业唐巢公司斥资1000万元注册代理经租公司，与唐镇镇政府达成战略合作协议，并于6月初开始收储动迁商品房。最先启动的是位于创新西路333弄的唐丰苑小区。上海唐巢投资有限公司总经理朱裕佳介绍：“6月底推出第一批装修好的30多套房子，现在已经全部租完。”公司为每套公寓办理了第三者责任险和财产险，公共区间每周由专人免费打扫，并且为入住的客户提供健身房、桌球、乒乓等休闲健身场所和活动设施，考虑到年轻白领工作忙，没时间自己做饭，公司还将在10月份引进品牌餐饮和超市。
除了“公私合营”性质的唐巢，唐镇同时探索完全市场化的代理经租模式。7月初，引进上海青客时尚生活服务股份公司作为战略伙伴，与唐镇投资发展集团（镇级集体企业）合资成立了浦东唐青代理经租合资公司，通过完全市场化方式收房、租房，目前已在绿波苑等小区收房50套，第一批装修的4套房子已经全部出租。
三大问题需创新
房客遇到物业维修问题，是找物业公司还是找代理经租公司？物业公司与代理经租公司是什么关系？居委会与代理经租公司是什么关系？“孩子”已经出生，问题还没有答案，唐镇相关负责人说：“先把孩子生下来，问题会在成长的过程中慢慢解决的。”
与错综复杂的社会问题相比，迫在眉睫的“硬骨头”还有三个，上述负责人说：“这三个问题都涉及到方方面面，需要通过体制创新来解决。”
一是开放公租房平台。
根据规定，土地出让金收益中的10-15%应当提取做为保障房专项基金，其中的5-10%应当作为公租房专项发展基金。目前唐镇的试点尚未进入公租房平台；承租人员也没有享受相关开发区管委会对人才公寓的补贴政策。
二是减免部分税收。
代理经租公司除自身盈利需上缴5%的营业税外，还需代交房东获利部分的营业税，上交税额约15%。
三是开拓融资渠道。
房屋代理经租普遍成本偏高，其中重要一项便是前期装修，一次性投入较大。而现行法律法规对于代理经租收储房源，并无相关金融政策支持，导致企业在开展代理经租业务时必须完全依靠自有资金收储房源和装修，无法获得银行或其它渠道的资金支持。
唐镇公租房案例
房东篇
费阿姨在绿波苑有一套三室两厅的毛坯房，5年前，她通过中介将房屋出租，月租金1800元，租期5年。当时约定：“一不能改房屋结构，二不能做群租。”一年过后，费阿姨接到煤气公司电话：“你家煤气灶满是油污，非常危险，建议整改。”费阿姨赶到出租房一看，二房东已经把房子隔成了一个个带卫生间的单套，出租给了四户人家！
“我找中介，中介不睬我；找居委会，居委会告诉我万一着火了，我要负责任的！”费阿姨说。2014年6月28日租约到期，费阿姨的子女听信中介的话，签了新的租约，月租升到了4000多元；而费阿姨听居委会介绍，唐镇镇政府推荐了一个公司，月租虽然只有3800元，但保证不会有群租，有问题也是公司解决，她立刻决定了：“这个房子写的是我的名字，我要跟政府推荐的公司签约。”
合同一签6年，唐青公司把费阿姨的房子恢复成原状，重新装修，很快就租了出去。费阿姨告诉记者：“以前我要看自己的房子，走都走不进去，都不知道跟谁要钥匙；现在我随时都可以跟公司要钥匙。以前房子脏得要死，现在公司每周派人打扫两趟，老实说，比我住的地方都干净呢！”
作为唐丰苑的房东，老黄也算了一笔账：他家祖孙四代，在动迁中拿到了5套房子，自己住了两套，还有三套面积小点的房子交给了人才公寓租赁公司。他说：“6年不用操心，不用付中介费，不用担风险，省心又安全。”
据了解，在6年内，无论房屋实际出租与否或市场租金升降，房东都能够获得固定租金收益。在承租期间，物业管理、安全防范、人员管理等工作的责任主体为租赁公司，大房东无需承担相应的管理风险。
房客篇
徐小姐大学毕业后的第一份工作在徐汇，与朋友合租居住，虽然租金能分摊掉一些，但她不喜欢老公房的逼仄，也担心老旧的家用电器是否安全，一直在网上寻找更合适的房子。
“我在青客网上查到绿波苑有新装修好的房子，恰好，我公司班车在那里有站，就赶紧来看房了。”发现绿波苑距离地铁只有十分钟路程，而且，租房公司规定不能异性合租一套房子，徐小姐对此特别满意：“最怕一套房里男男女女都有，太不方便了。”她选择了一个三人套，月租1200元，进门用密码锁，“比一般的房子安全多了。”
物业篇
管理绿波苑的上海倍至物业管理有限公司负责人陆福祥介绍：“小区是动迁房，1600多户，主要是世博动迁居民，目前入住率达到90%，大部分是自住。”全小区200多套房子出租，其中有103套为群租。“小套、中套、大套，看面积、装修不同，市场月租金在2000到5000元一套之间。”
陆福祥反映，群租屋发生过偷盗、漏水等多种事故，“非常难管，找不到人，只好找房东。”而房东也有房东的苦：二房东收了房租就跑了，房东反而收不到钱。陆福祥对由专业公司统一管理出租房很满意：“公司有法人代表，出了问题跑不掉！总归会积极解决的。”
居委篇
绿波苑居民区党支部书记朱振忠对推动公司化管理出租房很尽心。他说：“这对居委会管理有积极意义。”比如，群租房增添的马桶往往就在楼下住户的客厅位置，楼下住户反映楼上漏水，物业去查看情况连门都进不了；“还有，每年都有房东收不到房租找居委会，闹得我们头都大了。”
朱振忠介绍：“唐青公司进来后，很多有群租情况的房东都表示欢迎，表示只要合约到期就把房子交给唐青管理。居委会希望通过唐青收房，一步一步解决小区里的群租问题。”他透露，8月底将召集有群租情况的房东开一次大会，隆重推荐唐青。
朱振中认为，通过代理经租方式提供房源，政府可以进行有效监管，一方面，可以规范房屋租赁市场，尽量减少群租等现象，消除安全隐患，另一方面，通过对租赁价格、人员入住要求等统一管理，可以挤压无序流动人员的居住空间，优化人口结构。
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人才公寓短缺倒逼创新
近年来，围绕降低人才居住成本、生活成本，全市面上采取了一系列措施，比如降低共有产权房门槛，建设人才公寓、限价房，采用先租后售方式等，有效缓解了部分人才的住房问题，但由于全市人才体量大、数量多，房价、房租持续走高，政府供给的房源远远无法满足需求，人才住房问题仍然较为突出。以浦东为例，按照“十二五”相关规划，到2015年新区人才总量将达到134万，其中70%为外省市引进人才，租赁人才公寓的需求很大。目前新区人才公寓已建在建达到200万平方米左右，但即使到“十二五”期末，人才公寓总量达到400万平方米，也无法有效满足需求。2010年的调查显示，住房等生活成本过高（选择比例47%）也是浦东人才流失的主要原因之一。
人才租房的渠道，目前主要有两种，一是政府提供的人才公寓，二是直接面向市场租赁，从实践的效果看，这两种方式都存在一定的局限性。
单纯靠建人才公寓，不仅土地成本高、投资大，而且建设周期长、来不及供应，远水解不了近渴，即使是收储存量房源来作为人才公寓，资金初期投入也非常巨大，财力难以支撑。人才租房以市场为主，政府又面临着社会管理的难题。基层政府对此深感头疼，但由于大量的租房需求持续存在，始终无法彻底解决。
据了解，目前人才住房难和大量房屋空置的情况同时存在。以浦东动迁安置房为例，规划建设总面积约为3000万平方米，每年动迁基本在1万户左右，一般一户农民动迁后都能分配几套住房，据有关部门初步测算，目前已建成的动迁安置房约有1/3自住、1/3出租、1/3空置，如果能够将数百万平方米的空置部分，通过代理经租的方式有效利用，可以减少大量重复建设，解决人才公寓不足的问题。
房屋代理经租的一些探索
对于房屋代理经租，上海采取的是积极鼓励的态度，这在2011年《上海市居住房屋租赁管理办法》中，有比较明确的规定。从基层的实践来看，也有一些好的探索，主要是两种方式：
一种是以区县政府为主推进。比如，在嘉定区，由区公租房公司在南翔镇范围内筹措房源后，集中租赁给上海国际汽车城园区内的人才，并由汽车城集团负责室内装修、家电、家具配置以及后期的住户管理，租赁价格每月每平方米不高于23元；在徐汇区和长宁区，由区公租房公司向华滨家园和新泾北苑这两个动迁小区回租房源，统一进行装修并配备家具家电后，租赁给本区引进的人才，其中，新泾北苑回租房源已超过1万平方米，租赁价格为市场价8.5折左右。
另一种是以社会力量为主的专业市场租赁。比如，在张江，一些民营企业通过承租张江园区周边大量空置的居民动迁房、商品房和农民自建房，经简单装修后出租给企业白领和蓝领，并提供相应的物业管理、卫生保洁等后续服务。
在外省市也有一些成功做法。北京中关村丰台科技园，从农民手中长期租赁富余的定向安置房后，整批租赁给园区内的重点企业，用于企业人员的租赁居住和过渡周转。贵阳长期采用“房屋银行”方式，通过公共租赁房服务中心面向社会广泛征集闲置房屋资源，收储起来存入该中心，作为全市公共租赁房的组成部分。
