居委会、业委会和物业公司“三驾马车”功能作用的发挥直接关系到群众的切身利益。长期以来，配套设施不到位、物业管理不健全、小区环境脏乱差，是老小区存在的普遍现象,而商品房小区又因为共有财产权属不明晰、业委会成员选举不透明、日常运作不规范而引发业主、业委会、物业公司之间的矛盾，这也成为当下小区治理中最突出的问题。针对这一难题，近年来，凤联居民区在控江路街道党工委、办事处的正确领导下,通过“三抓三建”，形成“三驾马车”同向发力态势，推动社区治理不断向纵深发展。
凤联居民区“三驾马车”工作相关会议
一抓业委会规范选举。凤联居民区党总支深刻认识到破解业委会选举难题的关键是在党组织的领导下，完善业委会人选的推荐和组织把关机制，广泛动员，确保业主的“知晓权、选举权和被选举权”。2017年成功完成恒联新天地花园小区第三届业委会换届，一举破解业委会选举难题，制定了《业委会换届选举办法》，规范了业委会换届工作和日常运作。2019年，在凤城六村小区业委会换届中推出“7＋2”模式（7名正式委员+2名候补委员），成功实现了居民20余年要求两个业委会合并的愿望。两年中，四个小区业委会先后进行了换届，业委会成员党员的平均比例达75%，最低的为57.1%，最高的7名正式委员全部是党员。离退休党员干部、企业中层以上党员干部和在职党员领导干部成为了业委会的骨干力量，实现了凤联辖区5个业委会党员人数过半的全覆盖。
二抓业委会健康运作。在业委会换届制定《业主大会议事规则》中，明确规定业委会会议要邀请居民区党总支派员参加。为了加强对业委会日常工作的监督和纠偏，建立业主代表常任制、业主代表列席业委会会议、业委会成员廉洁承诺和回避制度、业委会重大事项事前报告制，从制度上保证业委会工作规范性、决策科学性。两年来，凤城六村1号大楼、凤六新苑和恒联三个小区先后进行的门禁系统自动化改造、恒联小区电梯桥厢地板更新、益海佳苑小区监控系统的设置、两个小区物业更替等等涉及物业服务企业选聘、小区环境改造、公共设施更新以及动用较大额度维修资金等重大事项表决前，业委会都能主动向居民区党总支通报，认真听取意见，接受指导监督。
三抓提升业委会履职能力。由居民区党总支牵头，业委会和物业公司参加的“三驾马车”工作交流已经常态化。2018年末，恒联和凤六新苑两个小区在“三驾马车”每月例会的基础上,成立了“环境和物业委员会”，5个小区的业委会主任、物业经理成为了这个大家庭的成员，资源和经验得到了充分共享。为了进一步提高业委会规范健康的履职能力，采取了走出去、请进来的办法。除了参加街道物业行业协会组织的培训外，先后组织业委会成员、业主代表到“三湘四季城花园”小区、“创智坊”小区学习交流；邀请了“三湘四季城花园”小区业委会、“海上硕和”小区、静安区明园小区业委会、业主代表来凤联社区进行交流。通过学习交流，有力地提升了业委会成员履职能力，业委会成员在群众中的信任度也大幅度提高。
四是建立业委会工作保障机制。为了调动业委会成员工作积极性，使小区自治工作持续健康发展，在有条件的小区，建立业委会成员工作实绩和薪酬挂钩的保障机制。同时，为提高业委会工作的执行力和决策效率，在社区治理的推进中，每当到关键节点或遇到困难时，居民区党总支和居委会都能在第一时间在人力、物力上给予大力支持，同业委会一起做好各方面的协调工作。2018年，恒联小区推进的物业管理由“包干制”向“酬金制”的转变、“停车管理规定”方案的制定和执行、益海佳苑小区物业管理费三年内的第二次上调、恒联和凤六新苑两个小区市场化选聘物业、凤城六村等五个小区为解决防盗门不防盗问题而推行的“门长制”等，由于居民区党总支的有力支撑，得到顺利推进。
五是建立日常监管体系，促进物业企业转型。物业管理服务质量与收费不符、建管不分的管理体制以及角色错位是物业纠纷的核心所在。凤联居民区与业委会一起，一方面督促物业公司转变观念、摆准位置、提升服务质量；另一方面，业委会加强对物业公司服务的监督。对日常检查出来的物管问题，物业公司整改未果的，经“三驾马车”例会讨论进行调整。仅2018年，恒联小区实行“酬金制”后的7个月里，金枫物业就先后更换了13名工作人员，其中一人是小区经理。经调整，小区的物业管理质量有了显著提高，公共收益大幅提升，特别是每月临停收入是以前“包干制”的3-4倍，截住了小区公共收益的流失，实现了向监管要成果、要效益的目标，物业纠纷矛盾也大幅降低，同向发力更好地满足群众对幸福、安全、公平的更高需求。
六是建立退出机制，提升服务能级。发挥市场作用，是凤联社区“三驾马车”同向发力不跑偏、不走样的约束法宝。两年来，形成了业委会和物业公司定期向业主代表报告工作和听取意见，年末进行述职，业主代表评议的惯例。对评议差的物业公司，整改不力的，除了取消当年政府补贴外，将退出凤联社区。通过协同治理，优胜劣汰，提升了物业服务能级，目前，业主停车难的现象已经明显改善，车辆停放规范了，道路通畅了，环境整洁了，居民的获得感和满意度增强了。
下一步，凤联居民区将以贯彻控江路街道“三驾马车”同向发力工作推进会为契机，力争在业委会规范健康运行、提升物业服务质量、垃圾分类、智慧小区建设等社区治理上有更大作为。
