今年起，作为宝山区最早一批商品房的玉华苑，每户每月得多缴一成物业费，小区1015户业主只有1户没交。事实上，大场镇10个类似小区，8家已经先后成功涨价。
对物业费上涨这么敏感的话题，为什么业主没有提出反对，心甘情愿多掏腰包？本报记者调查发现，涨价背后，有的是物业公司专款专用，多收费用缓解停车难；有的是盘活公益资金，没让居民多出钞票……总之是根据实际，区别对待解决问题。或许，“大场模式”能给如今的城市物业管理提供一种思路。
样本
玉华苑：专款专用，多收物业费用来增车道
一年前，提到物业费涨价，玉华苑67岁的居民老忻就牢骚满腹，“小区里停车的地方都没有，还涨什么？”1999年刚搬入时，小区里仅有三辆私家车，就是看中得天独厚的停车环境，他花了37万买了辆黑色广本。“当时，进进出出很方便。”
不过，好景不长。随着业主陆续搬入，有车一族也多了起来。去年，小区私家车猛增至400辆。“每天晚上回家停车，‘抢逼围’是常有的，稍晚一些就没车位了。”老忻说。
造成这一尴尬局面是因为规划的“先天不足”。作为沪上最早一批商品房小区，玉华苑并未规划建造地下车库。仅有的100多个停车位，主要位于小区主干道。更要命的是，15根支路由于设计宽度仅1.5根车道，不够两车来回通行，最多只能停一辆车，大部分空间被浪费了。
停车难，成了小区近4成业主的“心结”。因此2007年至2008年连续两年中，小区业主对复瑞物业公司的满意度评分，一直在70分以下。
一气之下，老忻卖了广本换了别克，新车车身缩短了，停车、调头方便些。“小区车位本就不多，我只能主动顺应环境。”除了停车难，居民对小区绿化也有意见。“植被少、黄土见天，不太美观。”小区居民黄女士说。
复瑞物业一分公司总经理徐忠梁说，玉华苑物业收费每月每户每平方米仅0.4元，每户另收保洁、保安费各为5元、6元。2008年4月起，月最低工资标准从840元调整至960元。这就意味着，整个小区仅保安、保洁的人工成本每年就要上升30240元。
物业费要涨，如何说服居民？玉华苑小区业委会主任殷兆荣说，业委会、居委会和物业公司前后开了几次会。“焦点在于涨价后，能否解决停车难等问题。”
最终达成的协议是，物业费从每月每户每平方米0.4元上涨至0.55元，涨27%。扣除人工成本，15条支路拓宽约15万元，多收的物业费恰好用来拓宽支路。合同签订后，复瑞物业上报大场镇物业协调管理办公室，申请施工。申请很快得到批准，在为每条支路加宽半根车道后，一些边角料也被用于增加零星停车位。小区两处垃圾房拆除后，可多停车4部。取而代之的是，物业为每幢居民楼前配备专用垃圾箱。一些绿化转角由直变圆，这样又能多停一辆车。今年年底，工程完工，新增停车位近100个。
这些变化，业主都看在眼里。今年4月，物业费再调时得到了支持。截至目前，小区物业费收缴率不降反升，去年的物业测评分也上升至88分。
远景佳苑：自身挖潜，物业用房出租补贴亏损
而在行知路380弄的远景佳苑一期，涨价体现为另一种模式——自身挖潜，盘活存量。
大华路1376号是小区物业管理处。不过门前80厘米高的台阶已被敲掉，地面下移。20多平方米的房屋被隔成上下两层，每层层高不足2米。
小区物业负责人郑业农说，公司收入很早就“亮红灯”了。按今年4月刚调整的最低工资，收支出现赤字。
不调价，物业企业生存面临困境？调价，居民却不同意。郑业农和业委会主任徐斌把目光放到三间物业、业委会用房上。“若把业委会用房置换出来，用于街面房出租补贴物业，怎么样？”徐斌说。一开始，对这一提议业委会成员意见不统一，“这属于小区公共收益，归全体业主所有，用这块钱补贴物业亏损，有点说不过去。”
在同大场镇物业协调管理办公室商量后，物业决定先自身挖潜。徐忠梁说，他们主动把“物业经理、管理员、保安队长、接待、维修”等“标配人员”减至4人。这样每年节约5万元。原先两开间的物业用房被缩减至一间。另一间用于出租，小区监控室则与门卫合并，每年又节约4.8万。经过多方协调，业委会最终同意，在2010年初将办公用房置换，用户出租的街面房收益中，每月补贴物业。去年，远景佳苑一期的物业费收缴率为97%。
目前，在大场镇南片管理的10个物业小区中，已有8个成功调价，方式各有不同。复瑞物业总经理潘国强说，对于每个小区制定不同的调价方案，都是在精确测算、多方协调的基础上推出的。
声音
大场镇：物业考评，市民寻访团说了算
尽管小区调价各有不同，但标准只有一个：大场镇每月的物业服务综合考评。更直接一点，是由市民寻访团说了算。
2009年起，大场镇成立镇物业协调管理办公室。这一机构的主要职能是牵头处理物业管理中的热点难点问题，专门对全镇114个小区所涉及的27家物业管理公司进行每月服务综合考评。评分标准按新、老小区区分，按照服务内容不同，分数高低由来自各小区组成的市民寻访团说了算。
根据考评规则，90分以上者为优，得分末五位将被通报批评。去年一整年，大场镇从财政支出、用于物业企业考核的奖励则高达60万元。“这一举措创新在宝山尚属首次。”宝山区房管局物业管理科科长骆冠军说。“今年，参与考评的范围扩大到每个小区。小区志愿者每月将不定期从居民中随机抽取5位居民代表，参与对物业企业的考评。”大场镇物业协调管理办公室副主任陈洁说。
宝山区人大代表、大华四村四居委书记杨迎敏说，“大场模式”已形成“物业收支相抵—管理到位—居民不欠费—满意度上升—双赢”的良性局面。
政协委员：监督，也是一种力量
市政协委员、市侨联副主席、上海市房地产行业协会副会长屠海鸣说：玉华苑等小区物业服务和管理的做法，遵循了“合理、公开、质价相符”的原则，符合《上海市住宅物业管理规定》。在这部2011年4月1日起实行的《规定》中明文阐述：“物业服务实行政府指导价和市场调节价。”如今随着人力资源、物价、材料等费用的不断上涨，政府部门多年前实施的指导价，已不适应当今物业服务和管理市场需求，物业管理企业在“公开、公平、公正”公布相关费用后，可与小区业主代表大会就物业管理费用收取标准进行协商，并就新的服务管理内容和收费标准，与小区业主委员会签订合同，进行服务和管理。
而在远景佳苑一期，小区物管企业盘活资源，克服生存困难的做法，也符合上述《规定》精神，在《规定》中有一条规定很明确，“利用物业费用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有”，并且“可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物管方案的其他需要。”
小区物业管理工作的优劣，除了小区业主、居民评价外，大场镇推出了新做法，由市民寻访团参与监督和考核。这样的做法也符合上述《规定》。《规定》中明文“房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查”。“大场镇物业协调管理办公室作为房屋行政管理部门的派出机构，邀请由各小区热心市民组成的寻访团进行物业服务和管理的考评，不仅合法，还是对全市星罗棋布的住宅小区的物业服务进行监督的一种创举，关键是有序、公正、合理。”屠海鸣说。
记者手记
一分价钱一分货
谈到涨价，相信大部分老百姓都会皱眉头，尤其是当自己所在的小区物业嚷嚷着要涨。你经常会看到，大楼过道里贴出莫名告示，拒绝涨价。在一些小区，物业费涨甚至会引发冲突。事实上，这也让不少主管部门、物业公司、甚至是街道主任，心里嘀咕一句，现在的老百姓怎么这样。
从这次实地调研的情况来看，老百姓并不是反对涨价，关键在于要让他们知道为什么涨价；或是多掏腰包后，能否获得相应的东西，甚至更多。目前物业管理普遍存在的问题在于有些没做，有些做了、没说……
这次调研的两个样本，老百姓没反对涨价，因为多交了钱，会得到更多。还是上海的那句老话：一分价钱一分货，这正是我们这座城市管理的智慧所在。
当然最后还得提一下大场镇，不管他们是有意还是无意，至少他们做到“事权下放”，让每个物业公司都能根据自己小区的困难，寻找解决之道。这个过程就给了老百姓一个涨价的理由。
看来，有些事儿不应该做得太细，宽一点反而更好。当然，这个“宽”不是“粗”。
